Получение разрешения на строительство

Разрешение на строительство (РНС)- документ, позволяющий строить (реконструировать) объект. Выдается только на капитальный объект (ОКС- объект капитального строительства). На основании разрешения происходит строительство.

Важная информация:

Ссылка на описание статьи разрешение на строительство дома ( ИЖС/ дачный дом/садовый дом)

Признаки капитального объекта:

  1. Прочная связь с землей (любой вид фундамента, крепление на анкеры);
  2. Конструкцию невозможно переместить и (или) демонтировать и повторно собрать без ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений.
  3. Условный критерий- объект по техническим характеристикам обладает параметрами капитального (например, антресоль сборно-разборная, на которой установлены отдельные помещения, разделенные гипсокартонными стенами и сверху закрыты потолком из армстронга и проведена электрика для освещения в судебной практике, признается капитальным объектом).

Если объект имеет один из перечисленных критериев, например, сборно-разборный каркас обшивается сэндвичем-демонтировать нельзя без ущерба, значит объект капитальный. Требуется разрешение.

Объекты, на которые получают разрешение чаще всего

Ниже перечень приоритетных направлений, получение разрешения на строительство которых мы выполняем

Производственно-складские (АБК)

Особенности получения разрешения на строительство производства или склада (вид разрешенного использования 6.9) в том, что такие объекты оказывают негативное воздействие на окружающую среду и или создают неблагоприятные условия для благополучия жизни людей. Поэтому объекты имеют классы опасности. Если рядом есть жилая застройка, то допустимо возводить объекты V класса, с установлением или без установления санитарно-защитной зоны предприятия. Законодательно выделяются специальные территориальные зоны П- производства, в которых аккумулируются производственные и складские объекты, чтобы не оказывать негативного влияние на жизнь людей.

Административно-бытовые здания (на сленге их называют АБК- административно бытовой корпус). На производстве и складских предприятиях АБК возводят в виде антресоли- уровень второго этажа позволяет наблюдать за производственным процессом всей территории объекта.

Торговые объекты

Особенности группы в том, что требуется помнить про благоустройство и про парковочные места. К примеру, магазин 500м2 потребует 10 машиномест, 10% которых будет для маломобильных групп населения. габариты машиноместа 5,3х2,5м. Машиноместо для МГН – 6х3,6. Получается 130м2 уйдет на благоустройство только парковочных мест.

Магазины. Вид разрешенного использования 4.4. Разрешение на строительство магазина потребуется в обязательном порядке, т.к. для осуществления торговой деятельности должен быть соответствующий вид объекта. Например, если вы решили сдать помещение для сетевого магазина, то в договоре на аренду нельзя будет указать некапитальный объект. Торговая площадь магазина до 5000м2. Все что больше, относится к следующему классификатору.

Многофункциональные торговые комплексы (торговые центры) 4.2. Тот же магазин, только площадь торговых объектов свыше 5000м2. Включает в себя продажу товаров, оказание услуг.

Так же, разрешения на строительство требуется на объекты общественного питания: Кафе, столовые, пекарни. Исключение нестационарных торговых объектов (НТО).

Объекты дорожного сервиса

Автомойка, автосервис, шиномонтаж (4.9.1).

Особенности категории объектов в том, что как правильно их возводят небольшой площадью от 150 до 400м2 и считают ошибочно некапитальными. Дополнительно нужно помнить, что такие объекты располагаются в непосредственной близости к дороге и требуют получать свидетельство АГО.

 

Жилая застройка

Многоэтажные жилые дома (2.6). К жилым объектам наивысшее внимание контролирующих органов. Поэтому при получении разрешения на строительство многоэтажного жилого дома необходимо наличие всех коммуникаций, проработка планировок и особое внимание к благоустройству территории.

Малоэтажная жилая застройка

Блокированная жилая застройка (2.3)

Нужно ли для реконструкции разрешение

Градостроительный кодекс обязывает при реконструкции ОКС получать разрешение на строительство. Оно же разрешение на реконструкцию. Отличие в том, что при реконструкции разрабатывается дополнительный раздел по демонтажу существующего строения, если таковое предусмотрено. Так же важно помнить, что реконструкция проходит сложнее, т.к. помимо основного пакета документов, нужно провести техническое обслуживание и обосновать что конструкции, несущие выдержат планируемые изменения.

Отдельная группа ОКС- реконструкция возведенных объектов в советский период. На такие строения в большинстве случаев отсутствует проектная документация и разработка проекта требует дополнительно осуществлять выезд для проведения замеров строения к последующему воплощению в проекте.

Документы для получения разрешения на строительство

 

Чтобы получить разрешение на строительство, потребуется подготовить:

  1. Правоустанавливающие документы на участок (право собственности, выписка ЕГРН, договор аренды и т.д.).
  2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
  3. Топографическая съемка.
  4. Изыскания геология, геодезия, для экспертизного объекта еще экология.
  5. Проект стадии «П» по 87 постановлению.
  6. Согласование:
    • Главное управление культурного наследия (ГУКН);
    • В зависимости от района расположения участка и территориальной зоны, потребуется:
      1. Строительство в приаэродромной зоне;
      2. Центр Недра;
  • Роспотребнадзор;
  1. Мосводоканал;
  2. Рыболовство;
  3. АГО (архитектурно-градостроительный облик);
  • Комитет лесного хозяйства Московской области (Лесхоз).
  1. Получить технические условия (минимум наличие электроснабжения).
  2. Для экспертизного объекта потребуется пройти экспертизу изысканий и проекта.
  3. Зарегистрировать в ИСОГД- информационная система обеспечения градостроительной деятельности.
  4. Подать заявление на получение разрешения на строительство.

Пошаговая инструкция по оформлению разрешения на строительство

 

  1. Определиться, какой объект будет строиться по функциональному назначению (склад, производство, магазин и т.д.)
  2. Подобрать земельный участок, позволяющий возвести за планируемый объект.
  3. При необходимости, наложить сервитут, добавить нужный вид разрешенного использования, выйти из зоны КУРТ, изменить территориальную зону. Если при образовании земельного участка допущена ошибка кадастровым инженером и образовалось наложение или участок, из которого образовывался новый не снят с учета- устранить неточности.
  4. Получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Если в документе ошибки, например, техническая — Росреестр указал что на земельном участке есть строение капитальное, а по факту располагается на соседнем участке- исправляем ошибку. Получаем новое ГПЗУ.
  5. Получаем согласования, указанные в градостроительном плане.
    • Согласование с главным управлением культурного наследия (ГУКН). При необходимости провести историко-культурную экспертизу ИКЭ.
    • В зависимости от района расположения участка и территориальной зоны, потребуется:
      1. Согласовать строительство в приаэродромной зоне. С апреля 2021 года для получения согласования размещения объекта в приаэродромной территории аэродромов Чкаловский и Раменский потребуется дополнительно санитарно-эпидемиологическое заключение (СЭЗ) Роспотребнадзора.
      2. Заключение Центр Недра только для земельных участок расположенных вне населенных пунктов.
  • На участки, расположенные в поясе охраны источников питьевого водоснабжение получить ответы Роспотребнадзора и Мосводоканала;
  1. Согласование с МОКТУ Рыболовство получить для участков, в черте водных объектов. Согласование подразумевает подготовку дополнительных разделов проектной документации в части мероприятий по охране водных объектов и оценки негативного воздействия на среду обитания.
  2. В зависимости от расположения и назначения объекта, получается свидетельство АГО (архитектурно-градостроительный облик). Предварительно получить ответ Мособлархитектуры о целесообразности разработки АГО, далее подготовить буклет, защитить его и получить утверждение;
  3. Если земельный участок попадает в зону леса- обратится в комитет лесного хозяйства Московской области (Лесхоз) для устранения наложения сведений.
  1. Получить технические условия (минимум наличие электроснабжения). Если объект будет холодный, то технические условия на отопления не нужно получать. Наоборот, если планируется газовое отопление, то без технически условий на газ разрешение на строительство откажутся выдавать.
  2. Провести полевые исследования и подготовить топографическую съемку рельефа местности и коммуникаций, провести бурение для получения грунта из шурфов. Далее камеральная работа по подготовке технических отчетов. Потребуется СРО, поэтому без помощи подрядчиков вы не справитесь.
  3. Теперь достаточно документов для разработки проектной документации. Разработать проект стадии «П» в объеме, необходимом для получения разрешения на строительство. Помните, что это основной документ в комплексе разрешения на строительство. От грамотности подготовки проекта будет зависеть судьба и итог стройки. Частые ошибки-проект делают перегруженным, и реализация всех задумок в проекте увеличивает бюджет строительства на несколько миллионов рублей и сроки строительства увеличиваются. Не допускайте ошибок других собственников, указывайте объем решений, который способны реализовать. Проект служит не только целью получить разрешение на строительство, но эффективно реализовать стройку, т.е. минимизировать расходы и использовать оптимальные технические и технологические решения. Экономически нецелесообразно монтировать подземные резервуары для пожаротушения, когда есть технический пруд. Так же нет смысла монтировать собственные очистные сооружения для ливневой канализации, когда есть центральная ливневая.
  4. Для экспертизного объекта потребуется пройти экспертизу изысканий и проекта.
  5. Зарегистрировать в ИСОГД- информационная система обеспечения градостроительной деятельности. На этапе регистрации документы проходят проверку.
  6. Подать заявление на получение разрешения на строительство. Самый интересный и удивительный этап. Как правило, подготовка комплекта документов на получение РНС занимает от 3 месяцев. За это время меняется законодательство, вносятся новые ограничения, изменяются тер. Зоны и так далее. Поэтому большое количество отказов в выдаче разрешения на строительство. Например, изыскания или топосъемка могли быть подготовлены ранее, при покупке участка, а на момент получения РНС уже просрочены и приходится их обновлять и по новой грузить в ИСОГД. Еще одна из ошибок, когда заказчик сам подготавливает документы или тех. заказчик без опыта и оказывается, что изыскания подготовлены на одно наименование объекта, например, ангар, проект на склад, а в согласованиях название «цех металлообработки». По незнанию, заказчику приходится терять время на переподготовку документов. Не совершайте стандартных ошибок, подготавливайте дорожную карту (план) получения РНС.

Дальнейшие действия

 

После получения разрешения, приступают к строительству. Строить желательно по рабочей документации, чтобы придерживаться технологии и не допустить отхождений от ПД.

Выбирая подрядную организацию, нужно помнить, что должны быть документы, позволяющие возводить объект у строительной компании, иначе при вводе объекта в эксплуатацию будут сложности.

Помните, что маркетинг и стройка далеки друг от друга, поэтому все договоренности, стоимость материала и работ, сроки и этапы прописывайте в договоре до начала работ.

Сроки

Срок получения разрешения на строительство 3-5 месяцев. Если на участке есть обременения или дополнительные согласования в виде АГО или Домодедово (авиация), срок будет увеличен до 4-6 месяцев. Речь идет именно о полном комплексе услуг по разработке исходно-разрешительной документации. Если все документы готовы и прошли регистрацию ИСОГД, срок выдачи РНС 5 рабочих дней.

 

Сколько стоит выдача РНС

Документ выдается бесплатно. Услугу оказывает гос. орган. В целом, сам факт выдаче РНС это результат выполнения определенного перечня работ. Если все этапы выполнить, то получение РНС гарантировано на 100%.  Но сами работы по подготовки отчетов, проектирование- требует наличия СРО, штата сотрудников и поэтому стоит денег. Так же сам процесс загрузки документов, устранения замечаний, бюрократия- требует знаний, опыта, способностей лоббировать интересы. Именно поэтому за получение разрешения на строительство как результат подготовленных документов берут от 40 000 рублей и выше.

 

Отказ и причины

Отказ в выдаче разрешения на строительство частая практика. Причин масса. Основные:

  1. Отсутствие полного комплекта документов
  2. Ошибки в подготовленном проекте
  3. Разночтения исходных данных
  4. Негативная позиция администрации

Важно закладывать 1-2 месяца в план работ по получению РНС на устранения причин отказа.

Отзыв разрешения

Есть случаи, когда в выдаче разрешения на строительство было оказано содействие заинтересованных лиц, различными способами. Помните, что любое РНС может проверить прокуратора и отозвать его. Так же администрация практикует обращение в суд с целью отзыва разрешения, если считает, что оно выдано с нарушением.

Помните про отзыв разрешения, когда решите воспользоваться незаконными схемами.

Так же при вводе объекта в эксплуатацию могут отправить проект на доработку.

Как оформить внесение изменений в разрешение

Строительство объекта и ввод в эксплуатацию происходит на основании РНС. Любое отклонение является причиной отказа в вводе. Министерство жилищной политики допускает внесение изменений в РНС. Для этого правится проектная документация, заново проходит регистрация ИСОГД и получение разрешения уже с внесенными изменениями.

Ответственность за самовольные сооружения

 

Строительство объекта без разрешения, либо не соответствующего выданному разрешению, согласно ст. 222 ГК РФ может быть признано самовольным. Влечет штраф от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей, либо приостановку деятельности до 90 суток.

Выдает Министерство жилищной политики Московской области (ранее выдавала администрация).

 

Окончание стройки

После стройки, подготавливаются документы для ввода объекта в эксплуатацию (РНВ). По итогу, постановка на кадастровый учет и регистрация объекта недвижимости.

Стоимость разрешения на строительство

Цена зависит от количества подготавливаемых документов и параметров объекта. Чем больше площадь участка и объекта, тем выше цена.

Скачать инструкцию по получению разрешения на строительство

Предохраняйте недвижимость от проблем- получайте разрешение на строительство до начала стройки.

Остались вопросы- звоните.

Нет вопросов- звоните, обсудим получение разрешения для вашего объекта.

Как выглядит разрешение на строительство

После того, как выдача разрешения на строительство перешло от местной администрации в центральный аппарат- министерство жилищной политики московской области, документ потерпел изменения. Теперь разрешение на строительство представляет собой обычный (не защищенный голограммами и без использование защищенной бумаги) лист бумаги формата А4. Оригинал документа заверяется электронной подписью sig формата. При желании, документ можно заверить в МФЦ мокрой печатью и подписью сотрудника. Электронная подпись позволяет идентифицировать оригинальность документа.

В разрешении будут указаны следующие данные:

  • Дата выдачи документа
  • Индивидуальный номер
  • Адрес объекта
  • Кадастровый номер
  • Сведения о ГПЗУ, на основании которого получено РС
  • Технико-экономические параметры объекта
  • Срок действия разрешения
Более 15 лет мы помогаем своим клиентам развивать бизнес и оказываем полный спектр услуг по строительству, монтажу, проектированию промышленных сооружения. . Выберите нужную услугу ниже и получите бесплатную консультацию у профессионалов. Мы на связи 24 часа в сутки!
Новые Разрешение на строительство частного дома (ИЖС/ дачный дом)
Обратно к списку
Старее Архитектурно-градостроительный облик (АГО)

Похожие проекты