Архитектурно-градостроительного облик (АГО) - это визуальный облик объекта с планировочной организацией земельного участка, позволяющий вписать в существующую застройку проектируемый объект, создавая комфортное передвижения пешеходов и транспорта.
В Москве документ о согласовании облика называется иначе – архитектурно-градостроительное решение, сокращенно АГР. Суть документа та же, что и АГО – утвердить схемы фасадов зданий, с учетом ГПЗУ, генплана, строительных норм и архитектурной концепции.
Состав объектов, на которые разрабатывается облик указаны в Постановлении Правительства Московской области от 27.12.23 1458_47.
Есть спорные моменты, когда АГО разрабатывать не требуется, при этом косвенные признаки говорят, что нужно. Вопрос решается запросом в архитектуру для уточнения целесообразности разработки архитектурно-градостроительного облика.
АГО разрабатывается на социальные объекты (школы, поликлиники, детские сады и т.д.). По нашей сфере деятельности, интересуют нежилые строения – склады, магазины, производства, СТО и т.д. Если любой магазин имеет доступ для жителей всех категорий (инвалиды, беременные и т.д., то тут понятно – разработка АГО требуется), с объектами производственно-складского назначения ситуация неоднозначная.
Объекты, расположенные вдоль федеральных и региональных дорог, в границах населенных пунктов визуально воспринимаемых, в том числе и с территории ИЖС и СНТ требуют согласования. В нашей практике есть объекты, которые удалены от Дмитровского шоссе на 50 метров и визуально воспринимаются – АГО для строительства АБК и склада не требовалось. Практика в Промышленном парке АйЩелково, где до объекта 350 метров и он закрыт лесополосой – АГО обязали разрабатывать. Требование распространяется и на складские и производственно-складские объекты. В случае, если ваш участок удален через несколько участков от дорог и после освоения этих участков ваш объект будет не виден, все равно требуется согласовывать облик.
Сложность согласования АГО заключается в том, что недостаточно сделать типовой буклет, важно учитывать параметры сложившейся застройки, функции объекта и тенденции архитектуры.
Рекомендуем разрабатывать облик и благоустройство в границах участка. Если благоустройство разместить вне границы участка, на землях муниципальной собственности, то потребуется получать сервитут или брать дополнительный участок земли в собственность. В иных случаях без оформления имущественных отношений будет отказ в выдаче разрешения на строительство.
В качестве исходных данных для разработки АГО и АГР используют основные документы, такие как:
Причин, по которым отказывают в выдаче свидетельства АГО сотни. Наиболее распространенные указаны ниже.
Архитектурно-градостроительный облик (АГО) подготавливается для получения разрешения на строительство (реконструкцию). При выдаче разрешения учитывается АГО. Поэтому проект должен на 100% соответствовать облику. Избегайте благоустройства территории за пределами земельного участка.
Примерный срок оказания услуги составляет месяц включают в себя:
Сроки могут быть сокращены без доплат.
Мы не разрабатываем отдельно буклет- это «красивая бумажка». Выполняем работу только на результат-доводим до получения свидетельства о согласовании облика.
Стоимость АГО «под ключ» зависит от назначения объекта и технико-экономических показателей. Средняя 120 000 - 250 000 рублей.
Стоимость разработки АГО за м2 целесообразна в случае, когда площадь от 1500м2. В иных случаях расчет ведется за объект, и цена является договорной.
Чтобы согласование архитектурно-градостроительного облика заняло минимум времени -разработаем АГО, согласуем и получим свидетельство об утверждении.
В согласованном АГО есть замечания – на них не обратят внимание при получении разрешения на строительство. Например, охранная зона-даже если объект в неё не попадает, нужно согласование (т.к. подразумевается, что деятельность в любом случае ведётся на всем участке).
Поскольку планируется общественное здание с непосредственной связью с городом, с обслуживанием населения, архитектура указывает формирование контекста среды в данном месте.
Свидетельство о соответствии облика выдает Комитет по архитектуре, соответственно разумнее придерживаться их рекомендаций.
Застройщик видит реализацию планируемого строительства под другим углом. Задача архитектуры и главного архитектора проектировщика подготовить такой облик, который будет благоприятно влиять на функциональное использование объекта.
Например, при строительстве магазина роль играет не только общая площадь торгового зала, но и визуальная привлекательность. Сетевые магазины выделяются фирменным стилем, определенными цветовыми решениями, но самое главное- современные магазины имеют отличную инфраструктуру.
Цвет и материал фасадов выбираются таким образом, чтобы комфортно эксплуатировать магазин.
Требования по разработке привлекательных фасадов есть во всех крупных городах, в том числе и г. Москва.
Данные для разработки решений должны соответствовать не только современным архитектурным тенденциям, но и местным региональным законам. Так, в Московской области длительное время проблематику составлял закон о благоустройстве, который значительно обременял проектной документацией заказчиков. Сейчас в рамках рассмотрения АГО СПОЗУ рассматриваются в индивидуальных, исключительных случаях и порядок позволяет большинство сооружений избегать разработки спозу. Данное право прописано в постановлении и соответствует существующим нормативам.
Требование по АГО за последний год получило массы изменений и форма итогового документа, и альбом подготавливаемой документации изменился.
Для строительных разделов обязательно учитывать АГО. Для составления планировки сооружений, разрезов, отдельных проектов строительных, инженерных, важно учитывать особенности градостроительства, заложенные в АГО.
В каких случаях будут отказы в выдаче свидетельства АГО: ограничений в связи с памятниками культурного наследия, зон охраны инженерных сетей, в том числе мелиоративной.
Планирование разработки облика и создание строительной документации идут параллельно. АГО учитывает в себе не только архитектуру будущего объекта, но и в том числе функцию – планировки, инженерные сети, особенно которые визуально воспринимаются с улицы.
Период с 2019 года по конец 2022г. для технических заказчиков и архитекторов промышленных объектов и магазинов для частных заказчиков, у которых нет огромных бюджетов для обязательного освоения, был трудном в плане согласования АГО, т.к. основную часть времени решались вопросы с ген. планом и технической составляющей оформления документации. Изменения в 2022г. позволили уйти от излишнего барьера в АГО, убрав ген. планы и максимально структурировав формат подготовки АГО.
Как итог, с одной стороны срок разработки АГО сокращается существенно, с другой стороны заказчик получает при поверхностной проработке АГО сырой документ, в перспективе, осложняющий получение разрешения на строительство.
Нормативно, внешний вид здания, сооружения должен вписываться в концепции соседних зданий, соблюдать градостроительные линии регулирования.
Заявитель после удачного прохождения комиссии по АГО или АГР получает соответствующее заключение о соблюдении нормативных характеристик объекта. Внешний вид зданий должен отражать цель эксплуатационную объекта. Вид недвижимости своими фасадными схемами, стенами, показывает концепцию недвижимости. Сразу визуально видно по фасадам без ознакомления с пояснительной запиской что фасады склада, магазина или СТО. В РФ и МО различные требования к фасадным решениям, но тенденции общие – внешний вид утверждаемого объекта способствует привлекательному развитию восприятия зданий, особенно в близости с жилыми строениями.
Аналогично комплекс объектов, при согласовании облика должен выполнятся в единой концепции. Постройки недвижимости должны соответствовать условиям эксплуатации, подчеркивать значение исторического ландшафта, административного управления и вклиниваться в транспортную доступность.
В 2023 году в порядок согласование АГО и АГР не включаются полномочия по перепланировки. Нежилые объекты, здания, изменяют планировку путем реконструкции объекта, при этом, если фасады не затрагиваются, то и разработка АГО не предусматривается.
Оставляйте заявку через форму на сайта или звоните, и мы бесплатно проконсультируем по проектированию АГО, АГР. Специалисты расскажут про нормативное обеспечение внешнего облика объекта и помогут разработать облик вашего здания.
