Строительство капитального объекта

При проектировании в строительстве объекта помните 3 главных больших этапа- основа реализации строительства.

Проектирование

Предварительные работы (до проектные). Это момент, когда заказчик (собственник) определяет кто будет нести ответственность за:

· разработку проектной документации

· проведения изысканий

· получение согласований

· получение разрешения на строительство

И здесь нужно понимать, что по итогу получения проекта и исходно-разрешительной документации вы приступаете к строительству. От того, как грамотно, ёмко, правильно и без ошибок выполните первый этап, будет зависеть движение по последующим этапам. Именно в проекте закладывается основные решения, которые влияют на стоимость строительства, технологию, материалы, благоустройство территории, инженерные сети и так далее.

Учтите все потребности, при разработке проекта:

коммуникации: водоснабжение, водоотведение и т.д.
парковочные места
освещение
зона отдыха персонала
зона погрузки разгрузки
места для охраны
шлагбаумы
ворота
прочую инфраструктуру

Инвестиционный проект всегда упирается в конфликт интересов:

сроки
стоимость
качество

Каждый застройщик само собой хочет сократить сроки на реализацию объекта, чтобы быстро выйти на окупаемость (прибыль) и сократить расходы, то есть реализовать объект с минимальными издержками — такое возможно только в сказках. Нельзя построить объект быстро, дёшево и качественно. Всегда критерии между собой конкурируют. Поэтому если задача сэкономить, то на три этапа подбираются отдельные исполнители.

Бывает так, что собственники первый этап по получению разрешения на строительство отдают в сколько рук: отдельно исполнитель на подготовку проектной документации, получение разрешения, изыскания, согласования. Итоговый исполнитель- человек, который аккумулирует документы для подачи заявления на разрешение. Такая схема имеет место быть, но у неё одно отличие- схема экономная, но самая рисковая. Основные ошибки и проблемы схемы:

исполнители между собой не координируются и выполняют работу в рамках поставленной задачи
допускаются ошибки, которые по итогу влияют на итоговый срок выполнения работы

Если сроки не важны и приоритетная задача экономить, то самостоятельно подбираете на каждый документ отдельного исполнителя и самостоятельно контролируйте исполнение. Помните, что ответственность за результат ляжет на ваши плечи.

Подходящий вариант для предпринимателя- заказать работы комплексно, ориентируясь на результат, а не работы ради работы. Такая схема защитит договором и исполнителю придется нести ответственность за получение разрешения на строительство. Поэтому сроки сокращаются- исполнитель нацелен получить деньги за услуги и работу в короткие сроки и работу будет выполнять оперативно.

Команда РНС50 сразу готовит реальную дорожную карту, в которой указаны необходимые услуги и работы, чтобы избежать удорожания в ходе выполнения договора и увеличения сроков.

Строительство

В стройке важно выбрать компанию, которая способна реализовать объект. Пять действий по проверке строительной компании:

Наличие СРО. Без членства строить объекты нельзя. Понятно, что фактически объект построить смогут, но нельзя гарантировать, что он будет соответствовать строительным нормам, безопасен в эксплуатации. СРО это первый шаг с чего начинается строительная компания. Членство подтверждает наличие как минимум двух специалистов со стажем работы от 10 лет, наличие профильного образования и опыта. Так же СРО покупают, а арендуют «мертвые души», но в любом случае это расходы финансовые и время. Если не СРО- отказывайтесь. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, строительная компания подписывает с заказчиком акты и прикладывает СРО. Нет СРО- в случае страхового случая вас не защитит компенсационный фонд саморегулирующей организации, ООО закроется, останетесь у разбитого корыта.
Срок деятельности. Проверить. Как давно организация образована. Желательно выбирать компании старше 3х лет. Даже если критерий соблюден, обратите внимание на обороты организации чтобы избежать случая, когда куплено ООО без деятельности оборотов.
Уставной капитал. Складывается как из вложенных денег, так и из спец. техники, недвижимости, оборудования и других материальных ценностей. Организации стремятся минимизировать расходы и максимизировать прибыль. Поэтому спец. техника, офисное помещение в собственности и другие атрибуты могут отсутствовать.
Финансовое состояние. Обратите внимание на наличие задолженностей, судебных делопроизводств. Сегодня оплатили аванс за материал, завтра деньги ушли в счет задолженности и материалов по другому объекту, и работа встала.
Демонстрация реализованных объектов. Съездите на уже построенные объекты. Поговорите с собственниками. Узнайте, соблюдены ли сроки. Менялась ли цена договора. Выполняется ли гарантийное обслуживание строительного продукта и задайте другие интересующие вопросы.

Указан минимальный перечень проверки подрядчика. Выполните каждый пункт проверки чтобы не попасть на фирму однодневку или на бракоделов.

Строительство — это этап, где допускается отклонение от проекта. Помните, изменения должны быть согласованы с проектировщиками, человеком, который делал разрешение. Если будут внесены изменения без согласования со специалистом, то эти изменения будут самостроем и нет гарантий что сможете их согласовать. Если вносятся изменения, обязательно корректируйте разрешение на строительство и только потом реализуйте задуманное.

Ввод объекта в эксплуатацию. Эксплуатация

По окончанию строительства необходимо получить акты закрывающие — подтверждающие что работу приняли, объект построен, объект соответствует техническим регламентом о безопасности и так далее. Только после этого приступаете к вводу в эксплуатацию.

Для ввода, потребуется помимо актов от строителей подготовить технический план. Далее проходит процесс выездной проверки. Строительный эксперт проверяет соответствие построенного объекта выданному разрешению на строительство. Если видит, что у вас есть отклонения (99% объектов строятся с отклонениями), то получаете заключение о несоответствии. Другими словами, отказ в выдаче ввода объекта в эксплуатацию. Дальше необходимо устранить замечания, основные:

не достроились по проекту
не реализовано благоустройство
отсутствует освещение
не выполнены технических условий
и так далее до бесконечности

Кроме устранений замечаний, необходимо вносить корректировки в разрешение на строительство, проект и согласования. Здесь начинается самое весёлое. В случае, если на каждом этапе у вас были разные исполнители, разрешение одна организация получала, другая вводила объект, третья строила- возвращаетесь к проектировщику и говорите нужно поправить проект, тех. заказчику ставите задачу править разрешение и так далее. Но ошибки проектировщиков может и не быть, а ошибка в зоне ответственности строителей- вы стройку не контролировали и появилось отклонение. Теперь начинается новый круг. Корректировать проектную документацию либо разрабатывать заново, что для вас влечёт новые финансовые издержки и здесь играет важную роль в отношения, то есть как вы расстались с проектировщиками. Как правило, проектная организация расстраивается если их не приглашают на оформление ввода объекта в эксплуатацию и на авторский надзор. Поэтому они имеют моральное право выставить счёт на корректировку проекта в полном объёме — это их личное время. Поэтому корректировка документации будет стоить столько, сколько разработка стоила изначально. Так как корректировка частично раздела конструктивных решений влечет корректировку архитектуры, планировочной организации земельного участка, записки пояснительной и других разделов. Важно, чтобы проектная организация функционировала. Если организация уже закрыта, то придётся заново разрабатывать проект.

Идеальная картина, когда получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, оформление права собственности выполняет один подрядчик, одно юридическое лицо, либо один технический заказчик- генеральный проектировщик. Тогда процесс отлажен как часы и есть с кого спрашивать за задержку. Компания, которая выполняет работы на ключ- ориентирована на объекты, свыше 2000м2. Ведь нужно иметь штат геодезистов, кадастровых инженеров, проектировщиков, строителей, мастеров, технический надзор и это как правило крупная компания. Поэтому стоимость у них выше, но и качество соответствует цене.

Получается так, что ввод объекта в эксплуатацию не благодарная работа, приходится исправлять ошибки, допущенные другими организациями и поэтому ввести объект в эксплуатацию стоит дороже чем получить разрешение на строительство.