Выкуп участка за 3% от стоимости. Сверхприбыль.
В Московской области практикуется выкуп земельного участка у государства в разы ниже рыночной стоимости.
Схема законная и с каждым годом только набирает оборот. Ее практикуют как частные застройщики- для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС), так и коммерческие застройщики. Наиболее популярные направления: участки под магазин, автомойку, автосервис. Ежегодно тысячи участков выкупают у государства по низкой цене и последующей перепродаже, получая сверхприбыль.
Есть две основных сложности схемы:
Выиграть торги. Это первый заградительный барьер, отсеивающий большинство участников от сверхприбыли.
Например, если речь идет про земельный участок промышленного назначения под склады, то за 1ГА стоимость аренды на торгах в диапазоне от 200 000 до 700 000 рублей. Покупка аналогичного участка обойдется от 10 000 000 рублей. На цену влияет расположение, транспортная доступность, инженерные сети и т.д.
Построить капитальный объект. Это второй барьер. Требование к капитальному объекту разные. Если в случае магазина это 10%, то для земель сельхоз. назначений и промышленности уже 15% от площади участка. Например, если участок 10 соток под строительство магазина, нужно застроить 1 сотку (100м2). Есть ряд заказчиков, которые считают, что могут построить любой объект капитальный, хоть 30м2 и тогда будет основание выкупа. Но это противоречит земельному кодексу.
Если участок под строительство склада площадью 1 ГА, то склад должен быть не менее 1000м2. Цена строительства 1м2 склада зависит от следующих параметров:
- Типа фундамента
- металлоемкости конструктива
- высоты
- шага колонн
- ската кровли
- ограждающих конструкций
- благоустройства земельного участка
- количества окон, дверей и перегородок
- инженерных сетей
В среднем, в 2021 году стоимость м2 выходит в диапозоне от 15000-20000 рублей. ИТОГО за усредненный склад 1000м2 стоимость обойдется в 17 500 000 рублей.
Даже с учетом кратного удорожания стоимости строительства, строительство склада или его сдача а аренду имеет высокий уровень доходности и возврата инвестиций.
Если речь только о выкупе участка, то расходы целесобразно на освоение сокращать максимально.
В таком случае, покупают БУ склад или ангар и возводет на арендуемом участке. По строительынм нормам и правилам, запрещено повторно использовать конструктивные элементы, но в целях погони за сверзприбылью на это не обращают внимание.
Другой вариант, строить максимально дешево. Дороги покрывать не асфальтом, а укреплять щебнем. Откзаться от автоматических ворот в пользу откаточных. Отказаться от остекления. Огорождающие конструкции выполнить из профлиста вместо сендвич-панелей. Либоконструкции выполнить из дерева.
Выкуп
Выкуп участка в аренде варьируется от 3% до 15% стоимости. Например стоимость участка 10 000 000 рублей, расходы на выкуп 300 000 — 1 500 000 рублей. разница 10 000 000 руб (стоимость участка по рынку)- 1 500 000 рублей (выкуп)- 700 000 рублей (аренда)= 7 800 000 рублей. Выгода очевидна.
Выкуп участка по 3х% стоимости от рыночной привлекает внимание инвесторов, а доходность от реализации таких объектов привлекательнее альтернативных источников инвестиций. Во внимание взяты основные пункты расходов, к котоырм так же нужно добавить расходы на проектирование, изыскания и получение разрешения на строительство. При этом, выкуп участков даже за 15% от их стоимости дает колоссальную прибыль. Именно поэтому число участников торгов достигает 50, а в некоторых случаях и 100 человек.
