Особенности разрешения на строительство дома в 2021 году
Формулировка разрешение на строительство с 4 августа 2018 года не используется в части оформление жилого индивидуального дома (ИЖС) или дачного дома. Теперь действует уведомительный характер. Название новое, значение прежнее. В быту говоря уведомление о начале строительства ассоциируют с разрешением. Уведомление об окончании строительства- ввод. Решили построить собственный дом или узаконить самовольно возведенный- ознакомитесь со статьей.
Для сравнения, рассмотрим жилой дом индивидуальный и общедоступную коммерческую постройку в хронологической последовательности изменения требований.
До 4 августа 2018 года
Перед началом стройки нежилого объекта- магазина, склада, автосервиса подготовить: ГПЗУ*, проектную документацию, получить согласования, получить разрешение на строительство (РНС).
Частный дом: наличие ГПЗУ, проекта, СПОЗУ, согласований с авиацией, главным управлением культурного наследия (ГУКН), и как итог получение разрешения.
*Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)- план, в котором указаны особенности земельного участка. Параметры для застройки и ограничения.
После 4 августа 2018 года
Коммерческий объект: состав проекта прежний, разрешение получать обязательно. Дополнительно требуют согласование ЦенрНедра, авиацией, заключение ГУКН.
Жилой дом: отмена разрешения, теперь только уведомительный характер, ГПЗУ не требуется. Собственник участка только после получения уведомления о несоответствии (по сути отказ в строительстве) или доп. листа (список согласований, которые необходимо получить до начала строительства) узнает об ограничениях в строительстве. По-прежнему отказы в уведомлении, как и в РНС из-за отсутствия согласования с авиацией, ГУКН, ЦентрНедра и т.д.
2019 год
Коммерческая недвижимость: состав проекта изменился. Теперь КР-конструктивные и планировочные решения обязателен для получения РНС.
Частные дома: делятся на два типа для регистратора ИЖС (жилой дом) возводится на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования ИЖС, либо ЛПХ. Такие объекты имели статус в выписке ЕГРН назначение «жилое». Дома, построенные на участках садоводство, огородничество регистрировались как садовый дом, с наименованием в выписке жилой дом, а с назначением » не жилое». Регистрация садового дома упрощена, через дачную амнистию. Никаких уведомлений не нужно. Подготовил технический план, выполнил минимальные градостроительные нормы-готово. Объект в собственности и в кадастре.
Теперь в дачном доме можно прописаться. Главная головная боль- нельзя использовать пониженный коэффициент на электроснабжение.
2020 год
Коммерческая недвижимость: требования к проведению историко-культурной экспертизе (ИКЭ) применяются к каждому участку, способов минировать экспертизу теперь нет.
Для согласования с авиацией требуют санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора.
Согласовывать и разрабатывать архитектурно-градостроительный облик (АГО) нужно в обязательном порядке даже на склад около дорог или рядом с жилой застройкой.
Типовой забор для каждого объекта.
Экспертиза проектной документации в случае, если объект массового скопления людей.
Частные дома: выборочно требуется ИКЭ, согласование цветовых решений.
2021 год
Коммерческая недвижимость: требование прежние. Безопасность объекта, внешний облик и соответствие градостроительных норм соблюдается в полном объеме.
Частные дома: разрешено оформлять по амнистии. При этом, федеральные законы о необходимости историко-культурной экспертизы, согласования строительства с авиацией, запрет на строительство в первом поясе водоохраной зоны и охранной зоны газопровода действителен. Рекомендации по противопожарному разрыву между строениями так же действуют.
Нужно ли оформлять дом, ценой миллионы рублей с помощью амнистии- каждый застройщик решает сам. Рекомендуем ознакомиться с судебной практикой для оценки последствий нарушения градостроительных норм.
Наш опыт показал, что амнистия для ИЖС действует только на бумаге. Регистратор приостановил кадастровый учет по причине отсутствия согласования с МТУ Росавиации. Потребуется 1-2 месяца чтобы закон начал действовать.
Амнистия изначально выполняла роль инструмента для тех строений, которые построены с нарушением градостроительных норм. Для государства недвижимость- объект налогообложения. Поэтому миллионы частных домов целесообразно оформить для пополнения бюджета любым способом.
Если нет других вариантов узаконить уже построенный объект с нарушениями- амнистия в помощь. Зачем нарушать федеральные законы и градостроительные нормы чтобы узаконить объект, построенный с нарушением, когда проще строить правильно, без нарушений-риторический вопрос.
Наша позиция- получение уведомления и согласований важно сделать чтобы обезопасить себя и недвижимость. Как минимум, получить ГПЗУ и узнать, что рядом с участком проходит магистральный газопровод, который в случае взрыва уничтожит дом заставит задуматься стоит ли строить на участке или продать и купить другой. Насколько комфортно жить в зоне шумового дискомфорта аэропорта или дышать выхлопными газами с повышенным содержанием вредным веществ решать вам.
