Что делать, если строение построено самовольно? Как узаконить самострой. Дорожная карта

Разберем в статье мифы и факты, связанные с капитальностью объекта и узакониванию самовольного строения В Москве и Московской области. Указан личный опыт, если ваше мнение расходится с позицией автора, пишите в комментариях- обсудим.  

В статье найдете ответы на вопросы:

  • Признаки капитального объекта
  • Какие объекты строят без разрешения
  • что такое самовольное строение
  • Риски возведения строения без разрешения на строительство (РНС)
  • Мифы и факты самостроя

Регулярно в работе сталкиваюсь с вопросами, относящимся к капитальности строения. В декабре 2020 года еженедельно поступала информация, что оказывается до сих пор есть специалисты и отлаженная схема, позволяющая узаконить самострой через суд. Но примеров судебных решений специалисты так и не предоставили.

Поводом написать статью стал вопиющий случай- обратился собственник, который купил дом с оформленным правом собственности, но даже наличие права собственности не остановило администрацию подать иск в суд на признание дома самовольным строением, с целью обязать снести строение за счет собственника. Позиция суда еще не известна, но в судебной практике есть схожий случай, когда объект имеет разрешение на строительство при этом признавался самостроем (ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 27 сентября 2016 г. по делу N 309-ЭС16-5381).

Какой объект является капитальным и в каком случае признается самовольным строением.

Градостроительный кодекс дает поверхностное разъяснение понятия капитальный объект. Для полноты картины, рассмотрим капитальность объекта по отношению к некапитальному объекту и тогда все встанет на свои места.

ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39c7303d03373e0ef91c4/):

10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (ОНС), за исключением некапитальных строений.

10.2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2a54eb7c0c87a49c41aa10efb253f6bdea2bfcf4/) 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Запомнить:

Капитальный объект- здание, строение, сооружение, которое имеет хотя бы один из признаков:

  • Прочную (жесткую) связь с землей. Свайный фундамент так же является прочной связкой с землей.
  • Конструктив, который нельзя переместить или демонтировать с последующей сборкой без ущерба назначению или изменению характеристик. К примеру, каркас сборочно-разборочный на болтовом соединении является некапитальным строением.
  • Эксплуатационные характеристики, характерные капитальному строению. Субъективный параметр, который принимает во внимание суд. Подробнее разберем далее в статье.

Пример: конструктив сборочно-разборочный, на свайном фундаменте будет являться капитальным. Почему, если есть проект, в котором указано что конструкция разборная? Есть прочная связь с землей. Все. Объект капитальный. РНС требуется. ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/570afc6feff03328459242886307d6aebe1ccb6b/)

Если объект некапитальный- нельзя провести легально центральные коммуникации: газ, отопление, водоотведение, канализацию.

В каких случаях разрешение на строительство не потребуется (РНС)?

Статья 51. 17. РНС не требуется в случае строительства, реконструкции:

  • гаража, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности
  • на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек
  • объектов, не являющихся объектами капитального строительства- киоск, навес, павильон.
  • на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_223191/#dst100003) — объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности,. Вспомогательные объекты возводятся только при наличии на земельном участке основного объекта.

Например, баня- вспомогательный объект. Нельзя зарегистрировать баню если нет основного объекта- жилого дома.

  • буровых скважин
  • посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;
  • объектов, предназначенных для транспортировки природного газа…
  • размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи.

Что такое самострой.

 ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/ ) – Самострой это объект, возведенный или созданный на земельном участке:

  • не предоставленном в установленном порядке. Построили на земле, которая вам не принадлежит. Например, заняли часть участка соседа или муниципальной земли
  • разрешённое использование, которого не допускает строительства данного объекта. Например, заповедная территория, зона защиты источников питьевого водоснабжения, построен магазин на участке, предназначенном для строительства индивидуального жилого дома
  • без получения на это необходимых в силу закона согласований. Например, согласование с главным управлением культурного наследия по 73 ФЗ, согласование с МТУ Росавиации по 135 ФЗ
  • с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Например, не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка. Превышена площадь разрешаемого пятна застройки. Не учтены охранные зоны инженерных коммуникаций. Нарушены пожарные нормы- отсутствует подъезд к строению по длинной стороне.

Риски возведения строения без разрешения на строительство

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие за счет собственника

По КоАП РФ Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства… http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/cb0058087249de92cd986fda043e76da5780a881/ 1. Строительство, реконструкция без разрешения на строительство-влекут наложение административного штрафа до одного миллиона рублей или административное приостановление деятельности юр. лица на срок до девяноста суток.

Подведем итог

Если строите магазин, склад, производство, автосервис, автомойку и другую недвижимость, и у объекта есть признаки капитальности, вам потребуется разрешение на строительство. Либо рискуете сносить объект за свой счет и дополнительно платить штраф.

Примеры, мифы и факты.

  • Можно построить некапитальный склад, ангар. Да, склад или ангар могут быть некапитальными.

Строение некапитальное, если возведено «по типу палатки». Сборочно-разборочный каркас, возведенный без фундамента, например, в чистом поле и обтянут тентом- строение будет являться некапитальным. Такое решение обусловлено сезонностью. Например, овощехранилище, которые возводится в сезон сбора урожая и через 1-2 месяца разбирается. Временное увеличение складских площадей. Ярмарка выходного дня. Такие объекты сложно признать капитальными, т.к. по факту они демонтируется через 1-2 месяца после монтажа и используется повторно без повреждений.

Склад капитальный. Например, холодный (неотапливаемый склад), условно 200м2 площадью. Каркас склада сборочно-разборочный. Фундамента нет. Имеет ограждающие конструкции из сэндвич-панелей. Панели в результате монтажа подрезаются. Фиксируются на крепежные элементы к несущему каркасу. Делается герметизация-конструктив, который нельзя переместить или демонтировать с последующей сборкой без ущерба назначению или изменению характеристик Разрешение требуется.

  • Мелко заглубленный фундамент не считается капитальным. Миф. Фундаменты рассчитываются в зависимости от особенностей грунта и даже не значительное заглубления является плотной связкой с землей.
  • Магазин может быть некапитальным–условно может. Если магазин — это павильон (нестационарный торговый объект). 540 Приказ http://docs.cntd.ru/document/420219456 : Магазины 4.4- объект капитального строительства, предназначенный для продажи товаров.
  • Антресоль, возведенная на складе или производстве некапитальная. Да, антресоль может быть некапитальной. Разберем подробнее.

 

В зависимости от вида недвижимости (жилая, нежилая), определения антресоли разнятся. Наша статья ориентирована на нежилые строения. В частности, антресоли используют для увеличения полезной площади на производственных предприятиях и складах.

Антресоль (мезонин)- надстройка; площадка внутри здания, на которой размещены помещения различного назначения (производственные, административно-бытовые или для инженерного оборудования). Часто антресоль путают со стеллажом — устройство для хранения предметов и материалов, состоящее из многоярусных настилов, укрепленных на стойках. Конструктивно и функционально предназначен для хранения предметов, материалов.

Антресоль (мезонин) является некапитальным строением, в случае, если является сборочно-разборочным, не имеет жесткой (прочной) связи с землей и по своему функциональному назначению не обладает параметрами капитального строения. Что имеется ввиду под параметрами капитального строения? Например, на сборочно-разборочной антресоли установили самостоятельные помещения, разделив их стенами из гипсокартона, провели коммуникации (освещение, канализацию, водоснабжение) и возвели потолок из армстронга. Таким образом, антресоль стала обладать признаками капитального строения-невозможно демонтировать помещение без существенного вреда и такая конструкция, является полноценным этажом и подлежит кадастровому учету, т.к. влечет изменение технико-экономических показателей строения.

  • Самострой можно ввести в эксплуатацию в упрощенном порядке, с помощью декларации. Миф. При вводе объекта в эксплуатацию подготавливается технический план, в состав которого входит разрешение на строительство (РНС). РНС является основанием для ввода объекта в эксплуатацию. Декларация позволяет оформить жилой дом на участке с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства. Так же декларация позволяет оформить баню, гараж, хоз. блок.
  • Самострой легко узаконить через суд. Хорошо, тогда покажите примеры решения суда, не 2010 года, и, например, 2020г где самовольное строение по 222 ст гражданского кодекса оформили в собственность. У всех есть друзья, знакомые, соседи, которые оформили самострой по суду, но примеров так и не предоставили. Часто слышу, что юристы готовы узаконить самострой за 200-800 тыс. рублей. Нужно только получить отказ в выдаче разрешения на строительство.

Признание права собственности на самовольную постройку не допускается, если лицо, которое возвело такую постройку без необходимых разрешений, не предприняло мер для их получения

 Если бы про суд мне сказали в 2015 или 2018 году- я конечно согласился. Но сейчас, когда есть информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД)- ресурс, с помощью которого регистрируется документация для получения разрешения на строительство, по сути, барьер, который нужно пройти для того, чтобы приняли к рассмотрению заявление на РНС. Получается следующая схема- чтобы решить вопрос в судебном порядке, застройщик подготавливает полный пакет документов, необходимых по 51 ст. град кодекса с целью получения разрешения на строительство, регистрирует их в ИСОГД и далее подается на РНС. Другими словами, узаконивая строение через суд, вы платите юристу за подготовку заявлений, сопровождение в суде и дополнительно разрабатываете документацию, которую необходимо подготовить для получения разрешения на строительство. Где профит?

 

Дорожная карта для получения разрешения на строительство (реконструкцию) и ввода объекта в эксплуатацию.

Обращаясь к судебной практике, важно учитывать дату решения суда. С 2014 года по 2021 год в градостроительном кодексе и в требованиях к документам для получения разрешения на строительство внесено достаточно принципиальных изменений.

Судебная практика.

Автомойки.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019 N 15АП-13736/2019 по делу N А53-24900/2018 Требование: О признании автомоечного комплекса самообслуживания самовольной постройкой, об обязании осуществить снос.
Решение: в удовлетворении требования отказано. Даже при наличии акта осмотра, подтверждающего что объект капитальный.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2019 N 10АП-8375/2019 по делу N А41-104724/18

Категория спора: Дела в связи с привлечением к административной ответственности.

Требования: Об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Обстоятельства: Судебными актами в рамках другого дела установлено, что спорный объект не является объектом капитального строительства.

Решение: Удовлетворено. Вопреки доводам апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу, что само по себе подключение объекта к сетям канализации, водоснабжения, электроснабжения, не свидетельствует о том, что спорный объект является объектом капитального строительства, равно как и наличие песчано-гравийного основания.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2019 по делу N 33-1084/2019

Требование: О восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

Обстоятельства: В ходе проведения обследования земельного участка был выявлен объект недвижимости, размещенный без разрешительной документации.

Решение: Требования удовлетворены.

Комплекс автомойки снят с кадастрового учета.

Безусловно, по Московской области тысячи самовольных строений. Многие, из которых возведены по незнанию закона. Незнание закона не освобождает от ответственности. И действительно, кому-то везет больше и на самострой не обращают внимание. Но в 2021 году, любой гражданин может пожаловаться на самострой просто направив фотографию в гос. орган. Либо дрон, пролетавший мимо участка сделает фотофиксацию. Так же сотрудники администрации регулярно совершают рейды для статистики и отчетности. Жалоба соседа и к вам приедут с проверкой.

Выездные проверки Госстройнадзора на земельные участки без забора осуществляются без предварительного уведомления. Собственник может не знать, что к нему приехали и сделали акт осмотра, а узнать о факте получения предписания только увидев письмо в почтовом ящике.

Когда по факту самостроя есть решение суда о сносе или истоковое заявление администрации в суд, узаконить самострой крайне сложно, а в некоторых случаях-невозможно.

Обращайте внимание на документацию. Завод изготовитель каркасов подготавливает рабочую документацию на изделия для последующего монтажа или технический паспорт. Если внимательно почитать, даже сборочно-разборочный каркас монтируется на фундамент. Таким образом получается капитальнее строение. Имея на руках документацию на каркас, собственники не обращают внимание или не хотят верить, что по сути, возводят капитальный объект из сборочно-разборочного каркаса.

Всем спасибо, кто дочитал статью до конца. Берегите свою недвижимость.

Обратно к списку