Что было сделано:
Заключен договор, в рамках которого требовались получить разрешение на строительство. Разрешение было получено, и мы расскажем подробно про разработку архитектурно-градостроительного облика (АГО) и получение свидетельства об утверждении АГО, а также основные сложности в получении разрешения на строительство магазина, с которым сталкиваются большинство застройщиков. На выполнение АГО ушло рекордное для нас время. Приступили к разработке 10.09.19г. по 27.05.20г. Почти 8 месяцев ушло на утверждение и далее в статье мы подробно расскажем почему так долго.
Каждый объект имеет свою особенность по площади, конфигурации, расположению, иными словами проблематику. Особенности данного магазина по техническому заданию:
- Удешевить строительство. Проектировать стандартный шаг колонн и использовать типовые конструктивные элементы. Использовать решения, позволяющие сократить расходы на строительство. Подготовить облик из сэндвича панелей с минимальным остеклением и входными группами.
- Использовать участок по максимуму. Разместить Магазин с полезной площадью 500м2.
- Двухскатная крыша.
- Разработать планировку земельного участка с целью увеличить удаленность от дороги, чтобы пыль проезжающих машин не оседала на фасаде.
- Благоустройство (СПОЗУ) расположить парковочные места, проезды, пешеходную зону так, чтобы пройти по нормам и создать благоприятную среду посетителям и современный архитектурно-градостроительный облик.
В целом, задача запроектировать быстро, качественно и дешево.
09.09 дополнительно к ТЗ, на основании разработанной нами СПОЗУ получен вариант от строителей. Объект похож больше на клад.
Вариант заказчика и строителей будущего магазина
Объект визуально похож на склад. Вводные были получены, и мы приступили к разработке облика.
Учитывая конфигурацию земельного участка разработали два варианта внешнего облика.
16.09 вариант 1. Понимая, мировые тенденции архитектурно-градостроительных обликов и практический опыт разработки АГО для центрального федерального округа, предложили вариант заказчику по конфигурации, благоустройству и материалам 100% проходной и максимально удовлетворяющий поставленные задачи. Архитектура отказывается пропускать два ската, поэтому предложили заказчику варианты плоской крыши, либо закрыть два ската отделочными материалами, чтобы визуально объект был привлекателен.
19.09 вариант 2. Подготовили альтернативный вариант, изменили конфигурацию, уменьшив металлоемкость, что повлекло изменения общей торговой площади. Издержки на строительный материал сократились. Изменили цветовые решения фасада на темный RAL частично, чтобы проще поддерживать фасады в чистоте.
14.10 вариант 3. Поменяли конфигурацию объекта, приблизив к правильной форме, снизив металлоемкость. Для экономии, убрали алюминиевую вагонку в отделке, подготовив облик из сэндвич панелей. В Московской области не писанное правило, что при подготовке АГО нельзя использовать только один материал- сэндвич панели, должна быть комбинация современных материалов, но есть исключение. Допускается только сэндвичи, если использовать разные цветовые решения и оригинальную раскладку панелей. Поменяли цвет. Добавили элементы благоустройства.
12.11 вариант 4. Спустя 2 месяца работы подготовлен вариант, который устраивал заказчиков и строителей. Поменяли конфигурацию объекта, приблизив к правильной форме, снизив металлоемкость и нестандартные размеры, позволяя сократить расход на металл и время на строительство. Цвет фасадов и окон поменяли на стандартные типовые RAL, которые в наличии большинства производственных предприятий опять же с целью экономии. Приступили к согласованию облика с архитектурой.
Дальше начался форс-мажор, который не ожидали. Под участком проходил газопровод прямо в центре пятна застройки. Заказчик обратился в газовое хозяйство и оказалось, что газ делит участок пополам. Все. Подготовленный облик выполнить оказалось невозможным. Понимая, что отступать некуда, работа проделана, интересы заказчика превыше всего, проявили инициативу и поехали на встречу к газовикам.
Оказалось, что труба действительно проходит не по границе участка, как было визуально видно, а частично по участку. При подключении нового абонента не внесены изменения в Росреестре- труба не стоит на кадастровом учете.
Дальнейшие действия- подавать заявление в суд на администрацию, чтобы демонтировали газопровод за свой счет либо договариваться с собственником. Времени ни на суд, ни на вынос коммуникаций нет. Сверили план прохождения газа и оказалось, что он покрывает частично, но не критично.
20.11. Вариант 5. Изменили конфигурацию магазина, с учетом охранной зоны газопровода. Изменили благоустройство.
Дальше процесс согласования облика и защита на совете территориального отдела архитектуры. Ушло несколько месяцев чтобы защитить право на отделку из сэндвич панелей. Учитывая, что земельный участок ранее был для индивидуального жилищного строительства, добавили вид разрешенного использования «Магазины». Участки ИЖС не всегда имеют развитую инфраструктуру- это наш случай. Пешеходной доступности от остановок общественного транспорта нет, примыкания к дорогам отсутствовало и как итог получена приостановка утверждения АГО. Заказчик обратился в администрацию чтобы получить согласие на благоустройство за границей земельного участка.
2020г. Получен отказ в благоустройстве и изменены требования в постановлении по разработке АГО. Теперь благоустройство за границей ЗУ не является отказом в выдаче свидетельства АГО, а носит рекомендательный характер. Так же внесены изменения в части технического оформления, виды линий, цвета. Пришлось корректировать облик под новые требования постановления. Февраль, март 2020г ушел на то, чтобы защитить предложенные материалы и не проводить благоустройство на муниципальной земле за счет застройщика. В итоге заказчик решил отказаться от сэндвичей и рассмотрел вариант из керамогранита и фасадных кассет.
В апреле 2020г подготовили итоговый вариант АГО. Внесли корректировки под пожелания архитектуры подготовленные в ходе комиссии в части благоустройства, пешеходной зоны и расположению зоны ТБО.
В мае 2020г. защитили архитектурно-градостроительный облик.
Дальше больше. В апреле вступило в силу изменение, что объекты массового скопления людей обязательно проходят экспертизу проектной документацию- обосновали проектом нецелесообразность экспертизы.
Отказ в выдаче разрешения на строительство по причине отсутствия на разрешение на размещения (РНР) за границей земельного участка. Получено 3 отказа по РНР- невозможно выдать документ для нашего участка. Пошли по пути сервитута- получили отказ. В итоге проектом обошли необходимость благоустройства за границей участка. Таким образом миновали административные барьеры.
В итоге было подготовлено 3 принципиально различных архитектурно-градостроительных облика и 12 схем планировочной организации земельного участка. Человеко-часы, потраченные на разработку, перекрыли маржинальность договора. Полученный опыт позволит в будущем сократить время на разработку АГО и теперь наша позиция- подготавливаем СПОЗУ и облик в таком формате, как пройдет в архитектуре. Дополнительная разработка варианта облика оплачивается в соответствии с договором, а правки под запросы архитектуры выполняем бесплатно. Такая схема работы справедлива и позволяет подготавливать и защищать облик за 3-4 месяца.
Застройщики, помните, бумага все стерпит. Чтобы сократить расходы на строительство- вносите изменения на этапе подготовки проектной документации. Когда объект частично будет построен внести изменения будет проблематично.
